Milano: possibile (ma limitato) il recupero di locali seminterrati

Dal Comune requisiti severi su vincoli e altezze minime

Milano 21 Novembre – II recupero dei seminterrati è possibile anche a Milano, sia pure entro i paletti fissati dall’amministrazione. Con la delibera consiliare dello scorso 23 ottobre, il Comune ha rimosso l’ultimo ostacolo all’applicazione della legge regionale della Lombardia 7/2017 individuando le parti di territorio in cui non è possibile il recupera In più il Comune ha recepito la possibilità data dalla legge di consentire anche agli alberghi di ottenere superficie utile in più.

La legge lombarda consente di insediare funzioni residenziali e non residenziali, ad esclusione di quelle produttive, nei locali legittimamente realizzati che fuoriescano dalla quota zero solo parzialmente (bastano pochi centimetri e anche solo su di un lato) e che in genere non sono adibiti alla permanenza di persone.

II Comune ha fatto ampio uso della possibilità, concessa dalla Regione, di limitare i benefici della legge 7/2017. In primo luogo, il recupero dei seminterrati è consentito sugli stabili oggi esistenti oppure per la cui costruzione sia già stato rilasciato un titolo edilizio; per gli altri occorrerà attendere il decorso di cinque anni dalla fine dei lavori.

Dai benefici della legge sono inoltre estromesse non solo le aree interessate da fenomeni di contaminazione, da operazioni di bonifica e quelle ad alto rischio di alluvioni (aree già escluse dalla Regione), ma anche gli immobili che ricadono in zone di rischio idrogeologico e sismica Non solo, la delibera limita anche le possibilità di recupero per i beni vincolati in base al Codice dei beni culturali, anche se qui sembra che il recupero dei seminterrati sia solo appesantito dalla necessità di ottenere sempre il previo parere favorevoledell’autoritàprepostaalla tutela del vincolo, persino nei casi in cui il nulla osta non sarebbe di per sé necessario (si pensi al recupero che non incide sull’esteriore aspetto di un edificio di cui sia vincolata solo la facciata).

Ancora, il Comune ha alzato da 240 a 2,70 metri l’altezza minima dei seminterrati da destinare a residenza (per commercio e uffici restano invece i 2,40 metri della legge regionale). Tuttavia, anche in questo caso, il recupero non è ostacolato in assoluto, potendosi comunque raggiungere le quote di legge innalzando preventivamente l’altezza dei locali abbassando il pavimento o alzando il soffitto. In ogni caso le volumetrie recuperate negli interrati – e questo è un altro vincolo della delibera – non potranno essere traslate in altre parti dell’edificio (magari per costruire un piano in più), nemmeno dopo il decorso dei cinque anni previsti dalla legge per mutare la destinazione d’uso degli interrati.

Infine, per la sola funzione residenziale, non possono essere recuperati i seminterrati situati nella città storica (corrispondente ai cosiddetti Naf, nuclei di antica formazione), con la sola eccezione dei locali direttamente collegati ad unità abitative soprastanti, senza fruizione disgiunta qualora questi non presentino una superficie superiore a quella dell’unità residenziale collegata.

Si tratta di limitazioni rilevanti che non hanno pari rispetto alle delibere, ad esempio, assunte dai Comuni di Brescia, Como e Cremona,che si sono limitati a recepire la legge regionale, escludendo alcune parti del territorio in stretta osservanza delle esigenze di prevenzione dei rischi e di tutela del suolo e del paesaggio.

Gli alberghi

Nessun limite, invece, alla possibilità di non conteggiare nel calcolo della Slp (superficie lorda di pavimento – il principale parametro dell’edificabilità) la superficie dei corridoi degli hotel e di tutte le strutture ricettive alberghiere ai sensi della Lr 27/2015, e quindi anche delle cosiddette residenze turistico-alberghiere, dei novelli condhotel e degli alberghi diffusi.

In questo senso è stato integrato il Pgt locale, che di conseguenza ora consente di traslare la superficie degli spazi connettivi delle camere per realizzare nuovi piani, recuperare spazi tecnici o rimodulare aree di servizio, come già avviene perle superfici (quali scale interne, lobby, collegamenti orizzontali, eccetera) originariamente autorizzate come Slp ma non più ritenute tali dalla nuova disciplina edilizia milanese.

Le possibilità nel capoluogo lombardo

In verde i seminterrati recuperabili, in rosso quelli esclusi e in giallo i casi che necessitano di interventi

* PER IL NEGOZIO SERVE LA PERIZIA Un seminterrato di altezza pari a 2,50 metri si trova a Milano, in un’area indicata con classe di fattibilità geologica F2 (fattibilità con modeste limitazioni). Il proprietario vuole ampliare il negozio di abbigliamento soprastante, inserendo un nuovo reparto accessori all’interno del seminterrato.

LA SOLUZIONE – L’altezza minima è superiore a quella richiesta e la classe geologica indica una pericolosità inferiore rispettoai casi di esclusione previsti dalla delibera 29/2017. Ma un tecnico abilitato dovrà verificare la non interazione dell’intervento con i fenomeni di risalita delle acque sotterranee di prima falda.

* NUOVA UNITÀ FUORI DAL CENTRO Nella zona di San Siro l’unico proprietario di uno stabile prevalentemente residenziale vuole ampliare il numero di unità abitative andando a recuperare gli spazi seminterrati di altezza pari a 2,70 metri. Direttamente sopra il seminterrato da recuperare sono insediati due piccoli esercizi di vicinato.

LA SOLUZIONE – L’area di intervento non ricade nei Naf (nuclei di antica formazione)e pertanto non operano le limitazioni della delibera 29/2017 per la funzione residenziale. Quindi il seminterrato, che andrà a costituire un’autonoma unità abitativa, è perfettamente recuperabile. Non rileva Matto che il seminterrato non sia direttamente collegato con una unità abitativa soprastante.

* SENZA COLLEGAMENTO STOP ALLO SPAZIO ABITATIVO Il signor Rossi, che abita al secondo piano di uno stabile sito in via Torino a Milano , è proprietario anche dell’ampio seminterrato ora utilizzato come cantina. Data la centralità dell’immobile, il proprietario vuole cogliere l’occasione per realizzare una piccola dependance da affittare a turisti e non residenti. II seminterrato non è recuperabile.

LA SOLUZIONE – Si applica l’eccezione stabilita dalla delibera 29/2017 per i seminterrati ad uso residenziale inclusi nei Naf: il seminterrato non è direttamente collegato con l’unità residenziale di proprietà del signor Rossi e, perdi più, tramite il recupero si andrebbe a configurare uno spazio abitativo suscettibile di autonoma utilizzazione

* VIETATO AUMENTARE IL VOLUME Un proprietario ha già ottenuto nel febbraio 2017 il titolo abilitativo per ristrutturare il fabbricato in cui la sua società ha la sede operativa. Il progetto prevede di recuperare il seminterrato di altezza pari a 2,40 metri ad uso uffici ampliandone la superficie nel cortile con un nuovo volume.

LA SOLUZIONE – L’altezza minima garantita dalla delibera 29/2017 in deroga alle altezze standard è concessa purché i locali seminterrati «siano mantenuti all’interno dell’involucro edilizio costituito dall’edificio preesistente». Perciò, il proprietario in questo caso non può recuperare il seminterrato ad uso uffici avvalendosi della Lr 7/2017.

* L’ALTEZZA SI PUO’ SANARE – All’interno di una villetta a schiera situata in zona Paolo Sarpi è presente un locale seminterrato di altezza pari a 2,30 metri. Il proprietario dell’unità abitativa soprastante vorrebbe recuperare tale spazio per creare una ulteriore camera per gli ospiti.

LA SOLUZIONE – Nel caso di altezza inferiore al minimo consentito per la funzione residenziale il recupero non è ostacolato in assoluto, essendo però necessario, se tecnicamente possibile, innalzare prima l’altezza dei locali (alzando ad esempio la soletta superiore al seminterrato oppure abbassando il pavimento, nel rispetto dell’involucro dell’edificio preesistente). ***

Guido Inzaghi (Il Sole 24 Ore)