Analisi Abitare Co. sul mercato degli affitti nelle 5 capitali europee. Gli italiani amano investire: domanda e canoni in calo.

Affitti a fine 2020 all’insegna del segno meno sui principali mercati esteri.

Barcellona è la peggiore (-8,7%), ma è trend negativo anche a Londra (-3,7%) e Parigi (-2,6%). Solo Berlino mantiene un debole segno positivo (+1,2%).

Anche Milano chiude in negativo:  -4,5%. Ad incidere nell’anno della pandemia i lockdown in UE, gli studenti ritornati a casa, la riduzione dei trasferimenti lavorativi di manager e professionisti con il boom della smart working economy

 Pandemia e affitti. Come tutti i settori, anche il mercato immobiliare residenziale ha risentito inevitabilmente degli effetti del virus, in particolare per quanto riguarda il segmento del mercato degli affitti, con effetti su Milano e sulle principali capitali europee dove gli italiani amano investire.  Secondo infatti l’ultima analisi del Centro Studi di Abitare Co., che ha monitorato i mercati di Milano, Berlino, Barcellona, Londra e Parigi, considerati negli ultimi anni i più attraenti per gli investitori sia istituzionali che privati, emerge un quadro comune se si confrontano i canoni pagati a fine 2019 con quelli pagati a fine 2020. Dai dati risulta che solo la metropoli tedesca ha mantenuto il segno positivo, seppur debole, con una crescita media del +1,2% e un canone annuo di € 138 al mq. Per le altre capitali si registrano invece solo variazioni negative: Barcellona è la peggiore con un calo del -8,7% e un canone medio annuo di € 177 al mq, seguita da Milano (-4,5% e un canone medio di € 221 mq/anno). Londra (-3,7%) e Parigi (-2,6%), sono le città che presentano i prezzi più alti, con in media un canone annuo rispettivamente di € 310 al mq e di € 409 al mq.

Se si guarda al periodo pre-Covid, la situazione era completamente differente e il mercato appariva effervescente in tutte le cinque capitali europee, con i canoni a fine 2019 cresciuti in media di oltre otto punti percentuali rispetto all’anno precedente. A Milano gli affitti erano aumentati del +11,4%, a Parigi del +8,9%, a Londra del +5,4%, a Barcellona del +9,8% e a Berlino del +6,3%.

“I lockdown applicati, anche con criteri disomogenei, nei vari Paesi della UE, hanno influito negativamente sui mercati immobiliari locali facendo di fatto crollare la domanda degli affitti, soprattutto estera, che si basava molto su lavoro e turismo – ha dichiarato Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro Studi di Abitare Co. –
Il calo più drastico ha riguardato in primis il segmento degli affitti brevi, in un quadro determinato anche dalla fuga degli studenti universitari tornati nelle loro città di residenza, e dall’interruzione dei trasferimenti lavorativi di manager e professionisti, sostituiti dalle attività in smart working. Oltre ai fattori innescati dalla pandemia e dalle conseguenti restrizioni e chiusure imposte dai Governi locali, si è acuito nell’investitore il timore di doversi rapportare con un inquilino meno solido finanziariamente e dalle capacità ridotte nel poter o meno sostenere il costo dell’affitto della propria abitazione.”

A Berlino gli affitti degli appartamenti durante il 2020 hanno avuto due differenti andamenti tra immobili nuovi e vecchi, principalmente a causa del Mietendeckel o “limite di affitto” per le abitazioni costruite prima del 2014, a cui non si possono più applicare aumenti di canone. Nel primo caso gli affitti hanno segnato un aumento del 6,6%, nel secondo caso invece la media è stata del -5,2%. Per le abitazioni nuove del segmento “prime” (quelle di maggior pregio) gli affitti hanno registrato un incremento ancora più alto: +14,8%, portando il valore dei canoni top sopra i 220 euro al mq per anno. A Parigi, la discesa dei canoni ha sostanzialmente toccato il 70% dei quartieri, primi fra tutti quelli più cari ad eccezione del 1° arrondissement che ha invece registrato un aumento dell’1,2% annuo, portando il canone mensile medio per un bilocale di 70 mq a circa 2.700 euro al mese. Parigi è ormai la città più cara d’Europa, ha superato Londra ed è molto difficile trovare un monolocale che costi meno di 1.700 euro al mese, escluse le spese condominiali. Il calo maggiore è stato registrato nel quarto arrondissement dove gli affitti hanno avuto una discesa del 9,2%.

Se il calo medio in tutta Londra è stato del 3,7%, è importante rilevare che la diminuzione maggiore si è registrata nelle aree più care e centrali (in media -8,7%). La zona di Westminster rimane la più cara pur con canoni in discesa dell’8%: l’affitto mensile per un monolocale vicino a Buckingham Palace e Downing Street vale circa 2.300 euro al mese senza spese condominiali. A Milano Il tasso negativo di crescita dei canoni ha colpito il 70% delle zone cittadine, e la cosa interessante è che i quartieri che hanno registrato un incremento degli affitti durante il 2020 sono tutti periferici. La zona migliore è stata quella di Baggio, quartiere periferico nella zona ovest della città, con un aumento del 9,2% annuo.

A Barcellona, l’area più cara è quella di Barceloneta, vicino al mare, dove gli affitti in media costano, per un trilocale, almeno 1.700 euro mensili. Barceloneta è anche il quartiere che ha registrato un ribasso molto forte in città: -14,5%, superata solo dal quartiere non distante della Ciutat Vella dove i canoni sono scesi del 16,8% a 190 euro al metro quadro annuo.

Quale scenario si prospetta per il 2021 appena iniziato?

“La previsione non è di facile lettura – prosegue Alessandro Ghisolfi – Con il passare delle settimane, nonostante l’avvio, seppur problematico, delle vaccinazioni nei Paesi UE, le ipotesi di una robusta ripresa si sono allungate verso la seconda parte dell’anno e per quanto riguarda il mercato immobiliare residenziale non si prefigurano differenti scenari. Sul fronte del mercato degli affitti, probabilmente, ci sarà un primo semestre ancora debole, per poi assistere nella seconda parte dell’anno ad una stabilizzazione dei canoni e ad una ripresa della domanda.”

ABITARE CO. – IL MERCATO DEGLI AFFITTI A FINE 2020:

CONFRONTO TRA LE 5 PRINCIPALI CAPITALI EUROPEE DOVE GLI ITALIANI AMANO INVESTIRE

	Canone medio (euro/mq./anno)	Variazione % annua (dic.’20/dic’19)
BERLINO	138	1,2
PARIGI	409	-2,6
LONDRA	310	-3,7
MILANO	221	-4,5
BARCELLONA	177	-8,7
Fonte: Centro Studi Abitare Co.

Paola Gianderico