E ora l’emergenza abitativa minaccia di espandersi “fuori Milano”

Il secondo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile aggiorna i dati sulla crisi della città e allarga lo sguardo sui comuni dell’hinterland. Anche qui diventa sempre più difficile vivere con uno stipendio “normale”

Detto e ribadito che a Milano è sempre più difficile vivere con uno stipendio “normale” a fronte di prezzi delle abitazioni che crescono da anni in maniera esponenziale (acquisto o affitto che sia), la domanda successiva è: si può almeno vivere vicino a Milano? È esattamene l’interrogativo a cui prova a rispondere il secondo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (Oca), presentato alla stampa mercoledì 12 marzo nella sede di Ccl – Consorzio Cooperative Lavoratori dagli autori con Alessandro Maggioni, che di Ccl è il presidente. E la risposta è che «a fronte della crescente inabbordabilità di Milano anche per i suoi stessi lavoratori e cittadini, il fuori Milano sembra effettivamente offrire alcune opportunità insediative più abbordabili, perlomeno per i livelli salariali medi, ma a costo di sacrifici economici e personali dovuti alle necessità di spostamento connesse alla dislocazione». Insomma, è un “ni”.

L’Osservatorio Casa Abbordabile, promosso da Ccl e Lum – Libera Unione mutualistica in partnership con il dipartimento di Architettura e Studi urbani del Politecnico di Milano, è nato appunto per monitorare le dinamiche di accesso e di abbordabilità della casa a Milano, ossia per offrire una “misura scientifica” della cosiddetta emergenza abitativa che è sotto gli occhi di tutti in città. Proprio ai dati del primo report Oca (novembre 2023) Tempi ha attinto per costruire l’inchiesta sulla crisi di Milano che è diventata la copertina del mensile di febbraio e ha offerto l’abbrivio per un importante convegno a Palazzo Brera con i principali protagonisti del settore immobiliare e delle istituzioni.

Milano sempre più proibitiva

Ora i dati del report 2025 confermano quella che è ormai una constatazione diffusa: Milano è «una città dove si allarga sempre più la forbice tra redditi/salari e costi abitativi e che progressivamente espelle individui e nuclei a reddito basso dal perimetro comunale verso i comuni dell’hinterland». Venendo ai numeri, i risultati della nuova ricerca non sono meno preoccupanti di quelli del primo report, anzi, se possibile la situazione per i ceti medio-bassi è perfino peggiorata. Un dato su tutti aiuta a capire sinteticamente come a Milano negli ultimi anni la crescita nominale dei redditi medi (soprattutto per i ceti più bassi) sia stata di fatto annullata dall’aumento del costo della vita e in particolare dei costi abitativi. Si legge nel report Oca:

«Tra il 2015 e il 2023, i prezzi di compravendita [di immobili a Milano] crescono del 58 per cento, i canoni di locazione del 45 per cento, mentre i salari di operai e impiegati crescono del 9 per cento e 10 per cento rispettivamente. Questi dati sono da rapportare a una crescita dell’indice dei prezzi del 20 per cento nello stesso periodo».

Per quanto riguarda solo l’anno più recente preso in esame, il 2023, i ricercatori del Politecnico osservano come sia i canoni di locazione sia i prezzi di compravendita sono cresciuti di più delle retribuzioni, e i primi più velocemente dei secondi (una novità questa rispetto agli anni precedenti). Mentre i contratti si fanno sempre più precari a causa dell’aumento percentuale delle locazioni a durata media e breve.

«[I canoni di locazione sono] passati in un anno da 173 euro a 189 euro al metro quadrato annuo (+9,2 per cento); l’aumento è stato ancora più alto per i contratti a canone concordato, passati da una media di 111 euro a 131 euro al metro quadrato annuo (+18,0 per cento). La durata dei contratti di locazione vede continuare la dinamica di contrazione registrata in precedenza: in un anno, i contratti di lungo termine sono scesi dal 67,6 al 63 per cento, quelli transitori tra 1 e 3 anni sono cresciuti dal 27,2 al 30,3 per cento. […] Inoltre, per la prima volta grazie a un recente studio dell’Osservatorio del Mercato immobiliare siamo in grado di aggiungere il dato dei contratti di durata inferiore a un anno, che riguardano circa 6.000 contratti stipulati nel 2023 nel Comune di Milano, rappresentando oltre il 12 per cento delle abitazioni locate presso l’Agenzia delle Entrate – percentuale per cui Milano è terza tra le città italiane dopo Firenze e Venezia».

L’indice dei metri quadrati abbordabili

Peculiarità dei report Oca è l’elaborazione di un “indice dei metri quadrati abbordabili” che permette di tradurre in numeri le difficoltà concretamente incontrate dalle diverse categorie lavorative nel soddisfare le loro esigenze abitative a Milano, dove per “abbordabile” si intende, in caso di acquisto della casa, una rata di mutuo pari al massimo al 30 per cento della retribuzione netta (cui vanno aggiunte le spese condominiali e tasse), ipotizzando mutuo ventennale, tasso 3,5 per cento e copertura dell’80 per cento del valore. In caso di affitto, invece, si valuta come “abbordabile” un canone massimo del 30 per cento della retribuzione netta.

Questa innovazione permette a Oca di evidenziare come un operaio nel capoluogo lombardo con i suoi 1.360 euro di stipendio mensile medio possa permettersi di acquistare con mutuo in media appena 19 metri quadrati di casa, un impiegato 25 (reddito netto medio di 1.836 euro/mese), un quadro 48 (3.477 euro/mese), un manager 105 (7.638 euro/mese). Significa che operai e impiegati per poter abitare a Milano senza sforare i termini di abbordabilità descritti sopra dovrebbero virtualmente accontentarsi di abitazioni più piccole della superficie minima concessa dalla legge per l’abitabilità. E la tendenza nel tempo promette tutt’altro che bene, visto che rispetto al 2015 le qualifiche medio-basse (operai) hanno “perso” ben il 16,7 per cento dei metri abbordabili, impiegati e quadri rispettivamente il 12,7 e 12,1 per cento, i dirigenti l’8,2 per cento.

Gli indici si alzano un poco se invece dell’acquisto si prende in considerazione la locazione degli immobili. In questo caso un operaio può permettersi di affittare 26 metri quadrati (-2 rispetto al 2022), un impiegato 35, un quadro 66, un dirigente 146.

Nel report è calcolato l’indice di abbordabilità per ciascuna categoria di lavoratori anche in base alle tre cerchie del territorio comunale milanese, centro, semicentro e periferia: i risultati purtroppo sono «critici» non solo in centro e semicentro, ma perfino nei quartieri periferici.

Le mappe di “fuori Milano”

Ma come detto, il report 2025 dell’Osservatorio Casa Abbordabile si spinge anche al di fuori dei confini del Comune meneghino, per indagare sulle condizioni di chi, “buttato fuori” da Milano, si ritrovi costretto a dover cercare una sistemazione nel cosiddetto hinterland. Un “fuori Milano” identificato nello studio come un quadrato di circa 60 chilometri di lato intorno al capoluogo (superiore dunque alla perimetrazione della città metropolitana), all’interno del quale ricadono circa 300 comuni a cavallo di 7 province lombarde.

Molto suggestiva la serie di mappe disegnate su questa base dai ricercatori del Politecnico, che permettono di “visualizzare” diverse informazioni significative, come ad esempio la variabilità dei redditi medi in base al territorio, la percentuale di proprietari di casa e quella di locazione, il tasso di pendolarità e altro ancora.

La mappa più emblematica è – anche qui – quella che riporta l’indice di abbordabilità dei vari comuni fuori Milano. Balza subito all’occhio, infatti, come anche in buona parte di questi centri ormai un reddito medio non basti più nemmeno per acquistare un’abitazione di 50 metri quadrati. Per chi guadagna 1.500 euro lordi al mese i soli comuni abbordabili sono in pratica quelli mal collegati a Milano con i mezzi pubblici.

Situazione un po’ più positiva per chi fuori Milano sceglie una casa in affitto. Tuttavia nemmeno in questo caso è risparmiata la necessità di sostenere costi alti e sacrifici: l’incidenza di affitto, trasporti e tempo di viaggio non scende mai sotto il 30 per cento del salario netto e nei comuni meglio inseriti nella rete del trasporto pubblico arriva ad avvicinarsi al 60 per cento. Con tanti saluti alla “abbordabilità”. E senza dimenticare il fatto che in molti comuni del “fuori Milano” preso a esame l’offerta di case in affitto è assai scarsa, se non praticamente inesistente.

L’urgenza di una visione sovracomunale

Non è mancato durante la presentazione del report qualche accenno all’uso che una politica intelligente e interessata al bene di Milano potrebbe fare di questa miniera di dati. «La ricerca sul fuori Milano», ha fatto notare Massimo Bricocoli, direttore del dipartimento di Architettura e Studi urbani del Politecnico e coordinatore delle attività dell’Osservatorio, «mette in evidenza come estendere l’analisi della questione abitativa su scala sovracomunale richieda di considerare l’abbordabilità della casa comprendendo insieme i costi e i tempi di trasporto e, più in generale, le condizioni di adeguatezza del contesto abitativo». Peccato che il tema di fatto «non è entrato nel panorama di governo e di governance», tanto è vero che «non esiste un coordinamento tra i comuni».

Provocatorio come sempre Maggioni: «Io sono tra quelli che hanno votato per l’abolizione delle province e adesso mi rendo conto dell’errore che ho fatto. Le province avevano competenze sovracomunali fondamentali: smantellate quelle, non c’è stato più un pensiero che fosse uno su quelle materie».

A onor del vero il prezioso lavoro dell’Osservatorio Casa Abbordabile ha già iniziato a smuovere qualcosa, ha detto Bricocoli: «Tutte le presentazioni che abbiamo fatto del primo report hanno prodotto esiti: la delibera della giunta milanese dello scorso autunno sul piano casa utilizza come riferimento i redditi netti medi». Segno che il metodo Oca ha indicato una strada utile. «Guido Bardelli è uno dei pochi che questi dati li ha capiti, li ha studiati, li ha usati nella delibera», ha ricordato Maggioni con una frecciata. «Peccato che ormai non sia più assessore per via di un’inezia. Speriamo solo che anche il suo successore voglia utilizzare queste ricerche. La continuità amministrativa è un principio in cui io continuo a credere».

Tempi