La regione batte il resto d’Italia per crescita di transazioni e prezzi. Ecco la situazione città per città
Milano 17 Dicembre -Non solo Milano. Da Bergamo a Varese, da Mantova a Como, il mercato immobiliare della Lombardia non sembra conoscere crisi. I numeri parlano chiaro. Quasi un quarto delle compravendite registrate quest’anno in Italia ha riguardato infatti immobili nella regione, il 12,8% in più rispetto soltanto a un anno fa. Il favore dei lombardi per la casa di proprietà non sembra un fuoco di paglia secondo le previsioni di Scenari Immobiliari che ha stimato un vero e proprio boom di transazioni in arrivo nei prossimi tre anni, con un numero di compravendite destinato a sfiorare quota 200 mila, quasi il doppio rispetto alle attuali 123 mila. A sostenere il mercato della casa targata Lombardia è il livello di reddito medio pro capite della regione (25 mila euro), ben più alto rispetto alla media nazionale (20.690 euro). Il tutto unito a una forte attrattività per gli investitori esteri, allettati non soltanto dal capoluogo ma anche dalle città minori, oltre che dalla bellezza dei laghi e località montane. A questi fattori, bisogna raggiungere la forte propensione dei lombardi per l’indebitamento immobiliare. Se è vero, infatti, che un residente su tre in Lombardia ha acceso un finanziamento, di questi il 27,1% riguarda mutui ipotecari, specie a tasso fisso. «La Lombardia ha il primato della ricchezza e dei consumi in Italia e il suo mercato immobiliare è il più grande tra le principali regioni europee», sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Qui si concentra 1’80% degli investimenti immobiliari esteri in Italia e il 65% di quelli domestici. Stiamo vivendo una fase molto positiva del mercato che potrebbe durare fino al 2020». A sostenere la grande crescita della regione starebbero contribuendo anche i tanti progetti in cantiere. «Nell’intera regione sono in corso iniziative per circa 8,5 milioni di metri quadri per un totale di quasi 18 miliardi di euro», continua Breglia, «quasi la metà di tutte le iniziative immobiliari italiane, un grande motore per il rinnovamento delle città». Nel frattempo, un primo effetto evidente del ritrovato dinamismo immobiliare lombardo si può osservare sul versante dei prezzi. In base alle previsioni di Scenari Immobiliari infatti le quotazioni medie delle case lombarde dovrebbero crescere dell’1,3% nel 2018, un punto percentuale in più rispetto alla media nazionale. E il rialzo non sembra destinato a scemare nemmeno negli anni a venire. Almeno fino al 2020 quando si arriverà a superare il picco di crescita dei prezzi del 2% registrato nel 2007. A fare da traino al mercato, la città metropolitana di Milano. Ma saranno i capoluoghi lombardi la vera novità dei mesi a venire. «La ripresa economica e i nuovi sviluppi immobiliari nella città metropolitana di Milano daranno un nuovo impulso alle transazioni», avvertono gli esperti di Scenari. «Le compravendite nel 2017 supereranno 33 mila unità, il 4,2% in più rispetto al 2016, arrivando a 35 mila il prossimo anno. Mentre i prezzi nelle aree centrali continueranno a salire ( 1,8% nel 2017) a dispetto delle aree semicentrali, vere protagoniste del processo di trasformazione della città, dove i valori delle abitazioni saliranno del 2% quest’anno e del 3% nel 2018».
Bene anche il resto della regione. A Bergamo le transazioni hanno un andamento positivo costante dal 2014, arrivando a 1.520 compravendite nel 2016, trend destinato a continuare anche quest’anno. L’analisi di Scenari parla infatti di un aumento delle compravendite del 9,2% a fine 2017 fino a quota 1.700, per svettare a quota 2 mila nel 2019. In tema di prezzi, «nel 2017 il valore medio delle case nella zona centrale di Bergamo è salito del 2% rispetto a un anno fa e crescerà della stessa misura nel 2018», spiega Breglia. «Quest’area in 10 anni ha dimostrato una buona capacita di resilienza, con un calo delle quotazioni solo del 6,7%». Più fiacco l’andamento del semicentro, che ha registrato un rincaro di appena 1’1,2%, con una perdita di valore del 21,6% nell’ultimo decennio, mentre in periferia, i valori delle case hanno continuato a scendere del 2,8% (-32% dal 2007). Ma il nuovo anno porterà un po’ di stabilità.
Situazione molto simile a Brescia: 2.670 transazioni attese nel 2017, 11,2% rispetto a un anno fa. Negativa, invece, la situazione dei prezzi: calo dell’1% nei quartieri centrali, ma un’inversione del trend è attesa per il prossimo anno, con previsioni di aumento del 2%. Ancora negativi invece, i costi del mattone nelle zone del semicentro e della periferia dove quest’anno la contrazione dei prezzi è stata rispettivamente dell’uno e del 2,1%. Le buone notizie arriveranno però nel 2018 quando i prezzi torneranno a crescere intorno all’1% in entrambe le aree. Boom del mattone, invece, a Como. Complice il favore degli investitori stranieri, nel corso dell’anno il numero di compravendite ha fatto segnare un aumento di oltre il 13% al di sopra delle 1.200 unità, trend, destinato a durare anche per tutto il 2018. Le previsioni di Scenari parlano infatti di una crescita attesa dei volumi transati del 13,8%, che consentiranno al mercato di mettere la bandierina sul traguardo delle 1.400 unità passate di mano. «Il fatturato del settore è vicino a superare i volumi del 2010», avvertono gli esperti di Scenari. «Nel 2017 si sono censiti 270 milioni di euro di transazioni e nel 2018 si arriverà a 302 milioni di euro, ovvero l’11,8% in più in un solo anno». Anche a Como i prezzi del centro e del semicentro sono tornati a crescere di oltre un punto percentuale nel 2017, mentre la periferia ha continuato a segnare un calo del 2,2%. «Per il prossimo anno ci attendiamo incrementi del 2,8% in centro e dell’1,7% nelle aree intermedie», avvertono gli esperti di Scenari. «Tuttavia, rispetto al 2007 non si vede ancora un ritorno ai valori pre-crisi, con perdite che vanno dal 7,7% del centro al 24,6% della periferia».
Il momento d’oro del mattone lombardo ha fatto sentire i suoi effetti anche sul mercato di Pavia dove le compravendite di case avevano iniziato già una decisa rimonta già all’inizio del 2016.Entro fine anno, infatti, le previsioni di Scenari parlano di un incremento delle transazioni dell’8,6% che porterà il numero delle compravendite al di sopra della soglia delle mille unità. Per il 2018 si parla di un ulteriore 15% dei volumi transati, che porterà il mercato a superare le 1.150 transazioni. Andamento in forte crescita anche per Mantova che nel 2017 dovrebbe arrivare a censire 650 operazioni di compravendita di abitazioni residenziali rispetto alle 570 di un anno prima, mentre il fatturato del segmento residenziale è salito fino a 100 milioni di euro con un incremento dell’11,8% rispetto a un anno prima. «Le quotazioni del centro stanno tornando a crescere così come nel semicentro», sottolineano da Scenari Immobiliari. «Negli ultimi 10 anni, invece, i valori delle case in periferia hanno perso il 38,9% di cui soltanto l’anno scorso il 4,3%». Più contenute le perdite per il centro, che ha registrato una contrazione dei 21,2% nel decennio. «Per fine anno ci attendiamo aumenti dell’1,9% per i prezzi delle case del centro e dell’1,4% nelle zone intermedie». Le previsioni di Scenari per il prossimo anno mostrano invece un consolidamento della ripresa con valori in salita di oltre il 2% e una frenata della discesa per le zone periferiche (-0,9%). Il boom immobiliare che ha investito la Lombardia non ha tradito le aspettative nemmeno a Varese: compravendite in crescita di oltre il 13% e fatturato dell’11,5%. Le transazioni sono tornare a superare le 1.000 unità che saliranno a 1.150 nel 2018. Il trend si è tradotto in una crescita dei valori delle case di oltre l’1% nel 2017, a fronte di un calo del 2,2% nelle zone periferiche. «Nel corso del prossimo anno prevediamo un incremento dei valori delle case del centro di Varese e una ripresa cauta nelle zone del semicentro con lo 0,9% in più nelle aree intermedie», conclude Breglia.
Tancredi Cerne (Milano Finanza)
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