“I prezzi delle abitazioni a Milano crescono ad un tasso pressoché doppio, pari al 6 per cento annuo, rispetto alle altre città italiane. Nel primo semestre 2022 il capoluogo lombardo conferma la forte ripresa del mercato immobiliare residenziale, secondo un trend che vede raggiunti i brillanti indicatori del 2019 e 2018, ultimi due anni pre-pandemia. La ripresa è stata
guidata da una variazione positiva dei livelli di compravendita e dei prezzi, sospinti da una robusta domanda”. I dati emergono dal Secondo Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2022 di Nomisma, società di consulenza strategica e aziendale. Per quanto riguarda il comparto residenziale – prosegue il report di Nomisma – nel 2021 il volume di compravendite sul mercato residenziale milanese ha raggiunto un consistente incremento del 24,2% rispetto al 2020. La quota preponderante delle compravendite ha riguardato le zone periferiche con il 63% dei contratti. I prezzi medi sul mercato residenziale milanese crescono nel primo semestre 2022 ad un tasso pressoché doppio rispetto al resto delle altre grandi città (+6% annuo). A livello di zone urbane, gli incrementi più significativi si segnalano quelli nelle zone periferiche, maggiormente interessate dalla pressione della forte domanda di acquisto. Rimane stabile lo sconto medio sul prezzo richiesto, su base semestrale (8%), già estremamente contenuto, in un contesto di mercato scarsamente elastico dal lato dell’offerta, come quello milanese. L’incremento dei prezzi è associato ad una stazionarietà dello sconto medio (4%), che si conferma dimezzato rispetto a quello degli immobili usati. La vigorosa ripresa dei prezzi medi connota ancora una volta il mercato residenziale di Milano come campione nazionale per intensità e resilienza degli indicatori, da un lato, e come anticipatore dei trend immobiliari, dall’altro. Sul versante della locazione torna a crescere la domanda di affitto, che oggi, nel primo semestre 2022, rappresenta circa il 41% dei contratti transitati per agenzia, contro il 27% del primo semestre 2021.
Il mercato della locazione evidenzia un maggiore slancio rispetto al semestre precedente, verosimile preludio di una stabile ripresa del trend di crescita. Le aspettative di ripresa dei canoni conseguente alla rilevante variazione annuale (+2,8%) sono sostenute in modo particolare dal risultato del semestre in esame (+2,2%), secondo una dinamica che si ritrova nella media dei mercati maggiori, che, pure, mostrano incrementi più contenuti (+1,2% annuale e +0,9% semestrale). Il rendimento medio lordo da locazione è assestato su 4,8 punti percentuali. Con riferimento alle tempistiche di assorbimento del mercato, si accorciano leggermente i tempi medi di vendita (circa 3 mesi e mezzo), già contenuti se comparati alla media del panel considerato (5,2 mesi), distribuiti in un range che va dai 3,5 mesi medi delle aree centrali a circa 4,5 mesi in periferia. Restano stabili i tempi medi di locazione (2 mesi), sostanzialmente omogenei tra tutte le zone cittadine. Nel comparto non residenziale, le compravendite di uffici e negozi presentano una significativa crescita annuale a consuntivo 2021, sebbene il livello raggiunto in entrambi i comparti si posizioni ancora al di sotto del volume transato nel 2019. In particolare, per gli uffici si segnalano 1.164 transazioni, in crescita del 29% sul 2020, mentre per i negozi si registrano 1.768 operazioni, in aumento dell’11,6% sul 2020. Il migliorato clima di fiducia sul ritorno ad una nuova normalità post-pandemia, e la conseguente ripresa della domanda, hanno trainato il livello delle quotazioni degli uffici, che possono vantare, in questo primo semestre 2022, un trend crescente sia per i prezzi (+1,9% la variazione semestrale), sia per i canoni medi. Stazionari gli sconti medi applicati sul prezzo richiesto, fisiologicamente più contenuti in centro (9,4%) rispetto alla periferia (14,1%). I canoni medi confermano l’intonazione positiva già rilevata nel secondo semestre 2021, con un tasso medio di crescita a livello urbano pari a +1,4% semestrale e +1,9% annuale. Migliora poi la liquidità del mercato, con una riduzione di circa un mese su base semestrale sia dei tempi medi di vendita (6 mesi) che di locazione (4,5 mesi).
Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile sul 5,1%. Nel comparto dei negozi, l’andamento delle quotazioni si conferma ulteriormente al rialzo, presentando incrementi semestrali dei prezzi medi di entità ben superiore a quella media delle grandi città italiane (+2,1% contro +0,8%), con risultati più performanti registrati nelle zone centrali. I tempi medi di vendita si riducono fortemente, passando da 7 a 5 mesi, mentre rimane stabile lo sconto medio (10%), confermandosi il più contenuto tra le grandi città (14,1%). La stessa dinamica interessa anche il comparto locativo, con i canoni medi di locazione che crescono ai tassi medi del 2,5% semestrale e 2,8% annuale, contro una sostanziale stazionarietà della media del panel delle città maggiori, che scontano una intonazione alla flessione su base annuale (-0,4%). In tale contesto, il mercato si fa ancora più liquido, al confronto semestrale, in virtù della riduzione dei tempi di collocamento, assestati su 4 mesi. I rendimenti medi annui lordi si mantengono stabili (6,7%). I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per il secondo semestre 2022, una modesta contrazione dei livelli transati associata ad un ulteriore incremento dei prezzi medi. A fronte dell’attuale incertezza sull’andamento dell’economia e della fiammata inflativa, gli operatori del mercato prevedono infatti una flessione della domanda di acquisto. Tra i fattori determinanti vi sono anche le attese sull’incremento dei tassi di interesse sui mutui immobiliari, già in crescita da qualche mese. A questo si associa il sentiment degli istituti bancari, diffuso da Banca d’Italia, sulla restrizione per il prossimo trimestre dei criteri di concessione dei finanziamenti per l’acquisto di abitazioni.
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